司法書士 尾花 健介 こんにちは！枚方の司法書士 尾花健介です。
もちろん枚方だけでなく、寝屋川市、香里園、樟葉、守口市、門真市、四条畷市、東大阪市など、枚方を中心とした関西全域に対応している司法書士として活動しております。
さて、相続に不動産が伴う場合、その不動産の登記名義を相続人へと変える、相続登記の話をこれまでしてきました。
それと同時に、可能であれば、不動産の名義は、相続人の全員で登記するではなく、単独所有にして処理を進めていただいたほうが、より安全な処置が可能である旨の説明も何度かしてまいりました。
しかし、そうは言っても、すでに共有状態で不動産の相続登記をしてしまった方や、最初から共有持分になってしまっている不動産持ち分を相続してしまった方の場合にはどうすればいいのでしょうか？
ここでは、やむを得ない形で、不動産の共有持分を相続した場合について、お話してみたいと思います。
目次【本記事の内容】
1.共有持分相続であっても相続登記が必要
まず、共有持分のみを相続した場合も、単有の時と同様に名義変更の為の相続登記をしなければなりません。
実務上、共有持分を相続する事例で最も多いのは、ご夫婦で共有名義になっている不動産名義のうち、いずれかのご一方がお亡くなりになられたケースです。
分かりやすく、夫婦が各２分の１で共有名義で、夫が死亡した事例で考えてみましょう。
この時、相続財産は夫の２分の１の部分のみとなります。（※妻の２分の１は相続とは全く関係がない財産。）
この持分の名義を相続人に変更しなければいけないことになります。
もし、子供がいれば、妻と子供が遺産分割を、子供がいなければ妻と次順位相続人（夫の親・兄弟姉妹）と遺産分割をして、この持分の移転先を決めることになります。
特に子供がいない場合の方は、この時点で、かなり相続手続きが難しくなります。
親が生存していた場合だと、非常に高齢で意思表示すら難しい人物と、遺産分割協議をする必要が出てきてしまったり、法定相続人が兄弟姉妹であった場合でも、この時点で、親族関係が疎遠であった場合は、かなり相続手続きに時間がかかります。
では、相続人が確定し、そこから無事に遺産分割協議を開始することが出来たと仮定して話を進めてみるとどうでしょう？
ここからが、実際に、誰にどのように、夫の持分を相続させるかが、問題になってきます。
上記の例で表現すると、夫婦２分の１で夫が死亡したとして、夫の持分２分の１は、そのまま妻へ変更すべきか？という観点で、問題を捉えてみることが出来ます。
たしかに、当サイトでも、不動産の共有は決して良い状態とは言えない旨を発信しているので、元々の共有者である妻に名義変更にすることで、妻単有の不動産として整理することができるので、それ自体は権利関係としてシンプルで良い考えになってきます。
ですが、この点、二次相続（※妻の世代以降に対する相続手続き。）まで考慮に入れると、必ずしも他の共有者に変更した方がいいワケでもないので、状況の応じて検討する余地が出てきます。
もしも、夫婦に子供がいる場合であれば、妻に名義変更をせずにダイレクトに子供へ夫の持分２分の１だけを相続しておくほうが、そうすれば、当該持分につき相続登記を一度で済ますことが出来るため、登録免許税を節約することができます。
また、もしも、財産の規模が大きなご家庭である場合であれば、最初から妻ではなく子供へ持分を相続させれば、次に相続の発生する妻の相続財産を増やさずに済むことになるので、二次相続時の相続税を減らすことも可能になります。
これらの状況が考えられる方は、必ずしも、他の共有者に変更することがベストとは限りません。
しかし、もちろん、上記とは逆に、ご夫婦に相続人がいない場合であれば、普段、疎遠である、夫の親や兄弟と共有になることのほうがリスクが高いので、、スグに妻の単独所有にして、二次相続の問題とは切り分けて、登記処理を進めていった方が良いかと考えられます。
いずれにしても、どのように共有持分の相続人を決定すればいいのか？ 被相続人のご家族やご親族の状況によって、変わってきますので、お早めに司法書士に相談いただいたほうが、いいかと思われます。
2.私道の共有持分が相続の対象である場合。
こちらのパターンも、カナリ多いタイプの共有不動産の持ち方です。
被相続人が自宅の土地や建物を単独で所有しているけれど、自宅に接地している前面道路が“私道”であり、当該私道について、他の近隣の住民と一緒に持分だけを所有している場合があります。
大きい土地の分譲住宅地（A棟、B棟、C棟…、のように一括で建造された建売住宅物件。）などでよく見られる土地所有の形態ですが、凹地などに物件が複数建設される場合、住人が公道に出ることができなくなるため、分譲地の中央に私道が通されるがあります。
そして、この私道について殆どの場合、多棟分譲地の私道に接している物件の所有者が、共有で持ち合うような形をとっています。
そして、被相続人が所有していた自宅の前面道路などが“共有私道”であった場合は、その私道の持分も名義変更しなければいけませんので注意が必要です。
特に問題になりそうなのは、相続登記を本人で申請される場合に、私道部分が公衆用道路と評価されているために、非課税扱いになっていることが多く、固定資産税が掛かっていないために、本人が所有していることに気が付いていないケースが多々ある点です。
共有の私道持分の登記漏れは、相続登記時にはそれほど問題にはならないのですが、後々の売却時に大変なことになってしまうこともありますので、相続登記の時点で、最初から司法書士に依頼して確認をしてもらうようにしましょう。
相続登記に関しても、物件が単有である場合と、共有の場合では、相続登記の手続きにつき異なる部分が発生します。
単有では登記の目的が「所有権移転」でいいのですが、この点、共有持分の登記である場合には、「○○持分全部移転」となります（○○⇒もとの所有者の名前）。
また、登録免許税の算出でも、土地や建物全体の評価価格を使用する単有の場合と違い、共有では持分（何分の1）も掛けて計算するので税金の金額も違ってきます。
これら以外にも登記手続上の違いが発生するので、分からなければ司法書士をご利用いただいて相続登記をしてもらうのがよいと思います。
まとめ
今回は、登記の中でも、さらに細部に関わる共有状態に関する登記についての情報をまとめてみました。
登記手続の中でも、見落としがちな細部の話なので、分かりにくかったかもしれません。
しかし、相続後の売却や、一度、相続手続きが完了した後の、次の世代に対する相続手続きとも関連する内容であるので、ご自身の不動産物件に適した処理をどうすべきか、考える材料にしていただければと思います。
当然、当事務所であれば、共有不動産の相続手続きや処分の方法についても対応いたしております。
⇒不動産相続 相続登記お任せプラン 相続の開始から売却までのご相談にも対応いたしております。
相続した不動産の売却処分（換価分割）でお困りなら当事務所まで是非ご相談ください。
なお、相続や遺言のことをもっと詳しく知りたいという方は、下記の“総まとめページ”の用意もありますので、是非ご参考になさって下さい。
