こんにちは!枚方の司法書士 尾花健介です。

もちろん枚方だけでなく、寝屋川市、香里園、樟葉、守口市、門真市、四条畷市、東大阪市など、枚方を中心とした関西全域に対応している司法書士として活動しております。

さて、相不動産を換価分割(売却)を希望される際、皆さんが真っ先に気になってくるのが売却価格だと思われます。。

しかし、実際には、不動産を売却するにに先立って、かなりの費用が掛かってくることについてはあまり知られていません。

仕方がないことだとは思うのですが、大部分の方にとっては、やはりいくらで売れるのか?そして、そもそも売却自体が可能なのか?が気になって、最初に経費のことまで考えが及ばないことが非常に多いです。

当事務所にご相談に来られた時点で、初めて売却費用があることに気が付いていただけるということがほとんどだと思います。

簡単にいえば、売却代金-諸費用=売却利益 という話なのですが、全体的にかかる経費を知っておくことは重要です。

ここでは、これから換価分割を行う方のために、発生する経費をご紹介していきます。

目次【本記事の内容】

1.不動産売却に伴う費用

それぞれの相続関係や物件の状況によって、換価分割かかる経費は異なってきますが、ここでは一般的にかかる経費について紹介します。

  • 相続登記…相続人数と物件の評価額と数によって変動、登記報酬と共に司法書士から請求される。
  • 登記の登録免許税…不動産の評価額×1000分の4にて算出。
  • 仲介手数料…不動産の売買価格×3%+6万円(400万円超の場合)
  • 売買契約書印紙代…不動産の売買価格に応じる。
  • 残置物撤去費用…トラックの台数と人員数で決まる。
  • 遺品整理業者費用…お亡くなりになられた状況による。(※特殊清掃が発生すると非常に高額化する。)
  • 測量費用…土地家屋調査士に支払う報酬、土地の大きさ、筆数、どれだけ隣地と接しているかにより変わってくる。
  • 建物解体費用…建物の大きさや作業状況で変わってくる、概ね床面積で計算されることが多い。(※マンションだとほぼ関係ない)
  • 滅失登記費用…一般的に5万~10万程度は見ておくべき。
  • 相続税…発生しない場合もあるが、遺産総額で相続税額や税理士報酬が決まることが一般的。
  • 不動産譲渡所得税…不動産の購入時と売却時の譲渡益から計算。譲渡益がなければ発生しない。
  • その他…関係者の交通費、郵送代、戸籍取得費など事案に応じて請求される。

上記の表が一般的な経費一覧となりますが、それぞれ事案によっては発生しないものもあります。

各当事者様の状況によって、当然、関係してくる経費は異なりますから、あくまでも上記のリストは参考程度に捉えていただけると良いかと思います。

※個別の事情に照らして、詳しくお聞きになりたい場合は、ご予約のうえ当事務所へご相談ください。(※お電話やメールだけでは、詳しく説明しきれない恐れがあるので、ご来所をお願いしております。)

1-1.相続不動産の状態によって売り方まで検討する

上記では、一応、一通りの経費について説明しましたが、実際は、不動産の売り方によっては不要になる経費もあります。

例えば、建物解体費用であれば、地方などは建物付きの現況で購入を希望される買主も一定いるので、解体費用がかからないケースもあります。(その分、建物の保存状態で価格は変わります。)

相続税も、一定の相続財産の額に達しなければ、控除の範囲で収まることが多いですし、不動産譲渡所得税であれば、不動産の購入時点より、売価が下がっていることの方が多いので、こちらも発生しないことが多いです。

また、遺品整理業者費に何か頼むことがあるかどうかも、単身でお亡くなりになられ場合はともかく、ご同居のご家族様がいらっしゃる状況でお亡くなりにならえた場合は、身内だけで整理できてしまうケースもあるので、あまり問題にならないときもあります。

換価分割するにあたっては、スムーズに売却をすすめると同時に、不要な費用が発生しないように、相続人同士でしっかりと相談していただくといいかもしれません。

2.経費は相続人の誰が支払うべきか?

上記にて複数種類の売却経費について説明しましたが、もう一つ問題があります。

それは、それぞれ支払いのタイミングが違う点です。

特に、相続登記の費用や、建物解体費用、測量費用や残置物撤去費用などは、高額になることが多く、そのほとんどが売却代金を受領する前に支払わなくてはならない費用です。

恐らく、仲介手数料あたりぐらいが、売却代金から差し引いて支払うことになるのくらいではないでしょうか。(※当然、税金関係は売却が済んた後の年度末に申告することになります。)

そのために、これらの費用も相続人の中の誰かがそれを立て替えて、支払わなくてはいけないことになってきます。

特に、建物解体費用は高く、200万~300万円位は普通にかかってくるので、売却計画のなかで、相続人中、誰が立て替えて支払うことにするのか、前もって決めておくべき必要がございます。

-当事務所の場合-

実務的に、相続手続きのご依頼時点から、包括的な遺産整理業務として最初から換価分割のご希望をいただければ、相続財産から登記費用を含む経費等を差し引いて、後で支払う等を行うことも可能です。

これならば、相続人の誰かが現金を持ち出す必要にありませんし、余計な心配をせずにもすみます。

また、当事務所の提携先業者であれば、相続登記費用だけでなく、売買代金を受け取るまで支払いを待っていただけるまで事前に相談することが出来ますので、この場合であれば立替えが生じません。(※売却の決済日に、売却代金から差し引いて振込みます)

このような業務スキームの面からも、相続手続きから一任いただくことも可能でございますので、安心してご相談ください。

まとめ

不動産の売却は、物件によっては、一般の方が想像される以上に、多くの専門職者や関係者が発生してきます。

そのために、多くの経費が発生することもございます。

もちろん、どのような経費がかかってくるのか場合に依はありますが、ある程度の相場感もありますので、売却の計画を立てていく中で、ご相談いただければと思います。

不動産を現金化して相続人とわけあう換価分割の手続きは、非常に工程が多いので、今後もいくつかのポイントに分けて、換価分割による、相続不動産の売却についての情報をまとめていきます。(全体像については⇒相続不動産を売却して賢く資産を持替。換価分割(換価処分)するまでの流れ。

また、難しいことに取り組むのは正直ハードルが高いので、『とりあえず相続人全員の名義を変更して…。』という、登記依頼でも、弊所としては対応可能ですが、場合によっては相続の最初から出口までの総合事務を丸投げしてもらったほうが、無駄のない解決になります。

不動産相続 相続登記お任せプラン 相続の開始から売却までのご相談にも対応いたしております。

相続した不動産の売却処分(換価分割)でお困りなら当事務所まで是非ご相談ください。

なお、相続や遺言のことをもっと詳しく知りたいという方は、下記の“総まとめページ”の用意もありますので、是非ご参考になさって下さい。

枚方市・交野市・寝屋川市の皆さんへ、相続・遺言・遺産分割のまとめ情報

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