司法書士 尾花 健介 こんにちは！枚方の司法書士 尾花健介です。
もちろん枚方だけでなく、寝屋川市、香里園、樟葉、守口市、門真市、四条畷市、東大阪市など、枚方を中心とした関西全域に対応している司法書士として活動しております。
さて、不動産売買における“契約不適合責任”という法律の定めた売主の責任についてはご存知でしょうか？
法律は社会経済を円滑にする為に、買主の保護を目的として、売買で売却される物やサービスについて、それが“契約内容に適合しているかどうか？”という点についての規定も作っています。
これは、相続をきっかけにした不動産物件の売却においても、買主に対して相続人の方が売主となる以上、法律上は負うこととなる責任として関係してきます。
ここでは、換価分割をする前提の知識として、契約不適合責任について詳しく説明をしていきたいと思います。
目次【本記事の内容】
1.契約不適合責任の内容
2020年4月に施行された改正民法ですが、実は改正前の民法でも、“瑕疵担保責任”という法律があり、それが“契約不適合責任”に置き換えられることになりました。
改正民法後における“契約不適合責任“では、引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか？という観点で売買の問題を扱います。
この契約不適合責任の内容として…、売買の目的物の買主には、売主に対して下記の権利が定められています。
そして、この権利の存続期間として、“買主が、「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合の事実を売主に通知すれば権利が保全されることになる。として定められています。
- ①履行の追完請求権
- ②代金減額請求権
- ③債務不履行の規定による損害賠償
- ④債務不履行の規定による契約解除
つまり、逆を言えば、売主の立場である相続人は、原則的に上記の責任を買主に対して負わなければならないという事になります。
1-1.相続の場合の不動産は欠陥だらけなのでは？
この契約不適合責任の怖いところは、上記の条文上、買主が、「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から1年以内に…。とあるように、売却時に売主から買主に、あらかじめ契約の段階で注意しておきたくても、その後、まったく知らなかった事柄についても、責任を負わなければならない点にあります。
これを、相続で手にした不動産に当てはめてみると、売主はかなり大きなリスクを背負って不動産の売却に臨まなくてはならなくなります。
なぜなぜならば、普通に考えて、建築の専門家でもない一般の方が、売却する実家が、どんな欠陥を持っているかなんて把握の仕様が無いからです。
特に、相続に伴って親の実家を売却する場合、自分はそれまで住んでいなかったケースの方が多いと思います。
さらに、場合によっては、相続物件の築年数が相当経過していることも多いでしょうから、何か住宅としての欠陥が、予想よりも多く存在している可能性もあります。
また、仮に、建物を取り壊して土地のみを売却するでも、土地の土壌汚染（家内工場やクリーニング店であった等のケース）や何か歴史的な埋蔵物や危険物が発見されて土地について契約不適合責任が生じる可能性さえあります。
しかし、このままでは、『それではせっかく相続について売却して、お金を配分する方針を決めたのに、怖くて不動産を売却することができんじゃないか！？』という事態になってしまいます。
2.契約不適合責任の免除特約
上記までに説明した契約不適合責任ですが、あまりに法律の原則面に拘ってしまうと、社会経済上、不動産の流通が全く進まなくなってしまいます。
その為に、契約不適合責任は必ずしも絶対的なものではなく、当事者がこれを免除する特約も、法律上は認められています。
また、基本的に新築住宅の売買契約ということでもないので、柱・はりなどの基本構造部分や、雨水の侵入を防止する部分の重大な欠陥に関する責任についても、免除する特約を結ぶことは可能です。（住宅の品質確保の促進等に関する法律95条の反対解釈）
ただし、免除特約が常に有効であるとも限りません。
契約自由の原則により、当事者が契約不適合責任を免除することを合意した場合に可能なのは当然なのですが、売主が契約不適合を知っていながらこれを告げずに売買契約を締結してしまった場合のように、それがあまりにも信義に反するような場合は無効となります。（改正民法572条）
3.換価分割するなら相続人で契約不適合責任についても検討を
また、他にも対応のパターンとしては、相手が個人の買主の場合、売買契約の締結にあたって、基本的に契約不適合責任を付けざるを得ないこともあります。
そして逆に、不動産業者に買ってもらう場合には契約不適合責任を免除してくれる場合が多いです。
そのために、相手が個人買主の場合であれば、物件のインスペクションを入れるなどして対策を取るか、不動産業者が買主なら瑕疵担保責任を免責にしてくれる業者を探す等で検討を頂くようにしていただいたほうがいいかと思われます。
換価分割の場合、売却後になって不動産に問題が見つかってしまうと、その対応に関しても、相続人一同が集まって、買主に対する修繕費用や責任割合などを、相続人の誰がどのような割合で負担するべきかなどの協議まで必要となってしまいます。
その為に、契約不適合責任は売却をする前段階で、どのように回避するべきか？ 最悪、どのくらいの負担を覚悟しなければならないか？など、相続人間での検討までしていただくことをお勧めしています。
まとめ
今回は、換価分割に際した契約不適合責任について触れていきました。
不動産を現金化して相続人とわけあう換価分割の手続きは、非常に工程が多いので、今後もいくつかのポイントに分けて、換価分割による、相続不動産の売却についての情報をまとめていきます。（全体像については⇒相続不動産を売却して賢く資産を持替。換価分割（換価処分）するまでの流れ。）
相続した不動産の売却処分（換価分割）でお困りなら当事務所まで是非ご相談ください。
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なお、相続や遺言のことをもっと詳しく知りたいという方は、下記の“総まとめページ”の用意もありますので、是非ご参考になさって下さい。
