自宅売却の特例！３０００万円の特別控除を使おう！

こんにちは！枚方の司法書士尾花健介です。

もちろん枚方だけでなく、寝屋川市、香里園、樟葉、守口市、門真市、四条畷市、東大阪市など、枚方を中心とした関西全域に対応している司法書士として活動しております。

相続後の不動産売却については、もしも、売却時の価格が、不動産の購入価格を超えてしまうと、税金が発生してしまいます。

特に、相続後の不動産については、購入当初の不動産購入資料が残っておらす、物件の購入費が算定されないことから、往々にして、相続後の不動産売却については、売却益が発生したものとみなされて、譲渡所得益について、課税対象となる場合があります。

ここでは、相続後の不動産について、税金が発生した場合の、３０００万特別控除について、説明します。

３０００万円の特別控除

もし、売却する不動産が、その所有者の自宅として使われていた場合には、３０００万円の特別控除という特例を使うことができます。

この特例はその名の通り、自宅を売ったことによる儲けを、３０００万円分控除してくれる制度です。３０００万円に２０．３１５％をかけると約６００万円です。最大約６００万円の税金が免除になるのは大きいですよね。

ただし、この特例は、自宅として使っていた不動産を売却したときにしか使えません。

アパートや駐車場のような投資用不動産には使えませんし、別荘もダメです。

あくまで自宅を売ったときの特例です。自宅であれば、一戸建てであっても、マンションであっても、特例を使うことができます。この特例を使うための主な条件は次の通りです。

相続発生後、その物件に住んでいない人が売却する場合には、この特例は使えません。

　３０００万円の特別控除は、あくまで所有者が自宅として使っている場合に限り使うことができます。所有者に相続が発生し、子供が実家を相続し、売却した場合を考えてみましょう。

　子供が、もともと実家で同居をしていたのであれば、相続した後も、子供の自宅になりますので、３０００万円の特別控除が使えます。

　一方で、子供は別のところに住んでいて、今後も住む予定がない場合には、その実家は空き家になってしまいます。空き家となった後に売却するとしたら、相続した子供の自宅ではないので、３０００万円の特別控除は使えないことになります。

このようなケースでは、実家の所有者が亡くなる前に売却をしておけば、３０００万円の特別控除が使えたので、仮に同じ金額で売却できたとしても、支払う税金が最大約６００万円も変わることになるのです。

この特例を使うために、本当は住んでいないにもかかわらず、住民票だけを移し、形式上は住んでいるものと偽って、確定申告をする人が後を絶ちません。

確かに、手取りで６００万円変わるのは非常にインパクトが大きいので、何とかこの特例を使いたいという気持ちはわかります。

しかし、居住実態を偽って特例を使うのは、節税ではなく脱税です。絶対にやめましょう。

　居住していた実態があったかどうかを、税務署は非常に厳しくチェックし、怪しいと判断されれば税務調査の対象になります。税務調査では、その物件の水道やガス、電気の使用料の確認、通勤通学定期の区間の確認、近隣住民への聞込みなどをし、その人が本当に住んでいたのかどうかを徹底的に調査します。

　また、この特例はあくまで生活の本拠地があった場所を自宅として認定するので、例えば１週間～１０日くらい泊まっていたからといって、そこが自宅として認定されるわけではありません。その方の衣服や寝室がその場所にあり、住民票の登録があり、実際に生活の本拠地にしていた実態が必要になります。

今回の記事を参考にしていただいて、自宅売却手続に取り掛かる方もいらっしゃるかもしれません。

ただし、お時間等が無く、自分で手続きを実施することが難しい場合や、相続した不動産の売却処分（換価分割）でお困りなら当事務所まで是非ご相談ください。

なお、相続や遺言のことをもっと詳しく知りたいという方は、下記の“総まとめページ”の用意もありますので、是非ご参考になさって下さい。