司法書士 尾花 健介 こんにちは！枚方の司法書士 尾花健介です。
もちろん枚方だけでなく、寝屋川市、香里園、樟葉、守口市、門真市、四条畷市、東大阪市など、枚方を中心とした関西全域に対応している司法書士として活動しております。
配偶者や子に不動産を贈与したい。
離婚に伴い自宅の名義変更が必要、売却して共有名義を清算したい。
住宅ローンの借り換えを考えている。
土地や建物を買ったり、無償で譲渡を受けたりした場合、名義変更に伴う登記手続をする必要が出てきます。
特に、相続財産の中にご自宅などの不動産が含まれる場合、被相続人名義の不動産を、相続人になられた方の名義に変える手続が必要になってきます。
では相続による不動産の名義変更をするにはどうすればいいのでしょうか？
ここでは、相続に伴う不動産の名義変更にスポットを当てて、その概要について紹介させていただきます。
※相続以外（売買・贈与等）の不動産登記の内容（費用等）について⇒不動産売買等に伴う業務の報酬規程
相続登記をしない場合のデメリット
特に、相続人の方が複数名いらっしゃる場合であれば、相続人全員の間で遺産分割協議をまとめ、遺産分割協議書を完成させておく必要があります。
相続による、不動産の名義変更手続きは、放置しておくと手続きが複雑になってしまったり、トラブルに発展するケースも多くありますので、相続が発生したら、速やかに行うことをお勧め致します。
もしも、相続登記をしない間に、相続人の誰かが、認知症になってしまったり、行方不明者が出てしまった場合には、この遺産分割協議の実施に裁判所の関与が必要になってきます。（成年後見人、不在者財産管理人の選任等の為。）
そのため、さらなる手間と費用が発生します。
現在のところ（※相続登記の義務化が令和6年4月1日に施行されます。）、法律上、相続登記をすることは義務ではなく、その期限もありませんが、不動産の名義がいつまでも故人名義のままだと、無用なトラブルを引き起こす可能性が高くなります。
相続登記をしない間に、さらに次の相続人の誰かが亡くなってしまったがために、その相続人のご家族も新たな相続人になり、権利関係が複雑になってしまいます。
また、特に民法では、不動産の時効取得が可能です。そのため、一定期間、他人に不動産を占有されていると、その人の財産とする手続きを進められてしまう可能性がでてきます。
他人の占有を防ぐには、きちんとした法的な手続きを取らないと、自分の土地だとしても、逆に訴えられてしまうという場合があります。そのため、不動産の名義変更は、速やかに手続きを行った方が安心です。
不動産の名義変更の方法
不動産の名義変更の大きな流れは以下のとおりです。
相続人を確定する
…被相続人の戸籍謄本を出生から死亡まで全戸籍を集め、相続人が誰であるか特定します。（遺産相続のための相続人調査と法定相続について。）
…戸籍に不足があると法務局で受け付けられません。現行法の戸籍になる改製以前の原戸籍なども取り寄せて読む必要があります。
相続財産の調査
…相続財産となる不動産を特定します。不動産に私道が含む場合や、分筆状態が複雑な場合は注意が必要です。
…独自に手続きを進めて、後ほど相続財産に漏れが発覚し、全ての不動産の相続が出来ていなかったというケースも見受けられますので、注意が必用です。
遺産分割協議書の作成
…遺産分割協議を行い、不動産を相続人を決めます。この遺産分割協議書も、法的に有効でなくては受理されませんので、専門家のサポートを受けると確実です。
不動産の登記申請
…必要な書類を揃えて法務局に申請します。（法務局管轄：管轄のご案内）
…ご自身で手続きする場合は、法務局の窓口で申請書を作成します。
司法書士に登記申請をご依頼いただくと、オンラインにて申請するため、遠方の不動産物件が相続財産にある手続でも、非常にスムーズです。
登記識別情報の発行
…登記は概ね1～2週間ほどで完了します。
…ご自身で申請した場合は、法務局に出向き自分の名義になった登記識別情報を受け取ります。
…司法書士に依頼した場合は、権利証を司法書士から受け取る形になります。
必要書類
登記に必要な書類は、遺産分割協議が行われたかどうかで異なります。
法定相続人が１人、もしくは法定相続人全員で相続をする場合
1.被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本。
2.法定相続人の戸籍謄本。
3.法定相続人の住民票。
4.相続する不動産の固定資産税評価証明書書類※1
※1不動産の固定資産税評価証明書書類は、市区町村役場で取得することができますが、枚方市や寝屋川市・交野市であれば、市役所の納税課で取得できます。
遺産分割協議で相続人を決めて相続をする場合
1.被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本。
2.法定相続人全員の戸籍謄本。
3.不動産の相続相続人の住民票。
4.相続する不動産の固定資産税評価証明書。
5.法定相続人全員の印鑑証明書。
6.遺産分割協議書遺産分割協議書※2
※2遺産分割協議書遺産分割協議については、法定相続人全員の実印による押印が必要です。
その他の手続き
また、これら以外のパターンとしても、相続人に名義変更する通常の相続登記以外にも、遺言書により相続人以外の人に、遺言者の死亡を切っ掛けとして、土地建物を贈与する“遺贈”による登記を申請し、名義変更を行う場合もございます。
いずれにしても、亡くなった方の戸籍謄本（除籍・改正前原戸籍を含む）を全て取得し、関連相続人を調査を進める必要がございます。
また、遺言書が手書き（自筆証書遺言）の場合は、家庭裁判所での検認手続が必要であるなどの点で手続が煩雑です。
弊所が相続・遺言の専門家として、土地建物の名義人死亡による名義変更手続を戸籍等の必要書類の取寄せから、遺産分割協議書作成、名義変更まで一括して代行することが可能です。
申請書の作成
登記申請書の作成については、当事務所にご依頼いただいた場合は、すべて当事務所の司法書士が担当します。
通常、相続する不動産の所在地を管轄する法務局に申請し、司法書士の報酬以外に、登録免許税※3の納付が必要になります。
※3固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に１０００分の４を乗じた金額となります。
例）固定資産税1000万円の不動産の場合、4万円が登録免許税となります。
※弊所：司法書士の報酬基準について⇒相続事務価格表
※不動産・預金関係を含む相続手続きを、全て終わらせたい場合について⇒相続手続登記お任せプラン
相続人ごとに土地を分けて登記する場合
土地を複数に分割して相続する場合もございます。
この場合は、相続登記の申請をする前に、土地を物理的に分ける手続きが必要ですが、地積測量を行い、１つの土地を複数の土地に分ける土地分筆登記の申請をします。その後、各相続人名義に名義変更の申請をすることになります。
分筆は土地家屋調査士の業務になりますが、当事務所では、提携の土地家屋調査士によって対応が可能ですので、お気軽にご相談ください。
まとめ
このように、相続・遺言を解決する当事務所では、様々な状況に合わせて、相続手続きや遺言書作成について、相続手続きサポートさせていただきます。
当事務所では、相続による不動産登記のご依頼を何度も解決してきた実績もありますので、今回の記事のような事例でお困りでしたら、なるべく早期にご相談ください。
一括して相続手続きをサポートさせていただきます。
相続の開始から売却までのご相談にも対応いたしております。
なお、相続や遺言のことをもっと詳しく知りたいという方は、下記の“総まとめページ”の用意もありますので、是非ご参考になさって下さい。
