生前贈与・離婚（財産分与）による不動産の名義変更の手続きと、ご相談前に確認いただきたいこと

このページでは、不動産の名義変更のなかでも、特に事前の確認が必要な
「生前贈与」と「離婚にともなう財産分与」
の2つのケースについて、手続きの流れと、ご相談前に知っておいていただきたい点をご説明します。

ご自身がどちらのケースに当てはまるかを確認しながら、お読みください。

生前贈与による不動産の名義変更

「元気なうちに、子どもへ家や土地を渡しておきたい」——
生前贈与による不動産の名義変更は、将来の相続に備える有効な方法のひとつです。

手続きの流れと必要書類、これらをスムーズに進めるために知っておいていただきたい前提知識を、司法書士がわかりやすくご説明します。

生前贈与の名義変更とは

生前贈与とは、ご存命のうちにご自身の財産を贈る手続きです。
不動産の場合は、贈与契約を結んだうえで、法務局で名義変更（所有権移転登記）を行います。

ここで一つ大切な点があります。

贈与は、「贈る方（贈与者）」と「受け取る方（受贈者）」の双方の意思にもとづく契約だということです。

どちらか一方の意向だけで成立するものではなく、贈る方ご本人の意思が確認できてはじめて、安全に手続きを進められます。

手続きの流れ

贈与税について

不動産の贈与には贈与税がかかる場合があり、相続時精算課税や住宅取得等資金の特例など、選び方によって税額が大きく変わります。

当事務所では提携税理士と連携し、税務面を事前に確認したうえで手続きを進めます。

「贈与したら思わぬ税金がかかった」という事態を防ぐためにも、早い段階でのご相談をおすすめします。

スムーズに進めるために、確認させていただくこと

安全で確実な手続きのために、当事務所では次の3点を前提とさせていただいています。

いずれも、後々のご親族間のトラブルや、「贈与が無効になってしまう」といったリスクを防ぐために欠かせない確認です。

よくあるご質問

受け取る側だけで手続きを進められますか?

申し訳ありませんが、受け取る方お一人でのお手続きは承っておりません。贈与は贈る方ご本人の意思にもとづく契約のため、ご本人の意思確認ができない状態では、手続きの安全性を確保できないためです。贈る方ご本人にも必ずご関与いただく形でお願いしています。

親から実印や書類を預かっているので、代わりに手続きできますか?

お預かりの実印や書類だけでは、お手続きできません。贈る方ご本人の意思を、直接確認させていただく必要があります。ご本人にとって意図しない名義変更を防ぐための、大切な確認とご理解ください。

高額な贈与や、親族関係が少し複雑な場合でも相談できますか?

はい、対応いたします。ただし、税務面や書類の整理について事前の確認が必要になりますので、まずはお気軽にご相談ください。

次のすべてに当てはまる方は、ご相談ください

離婚（財産分与）による不動産の名義変更

離婚にあたり、これまでご夫婦で所有していた家や土地の名義を、どちらか一方に変更する——
これが「財産分与」による名義変更です。

手続きの内容と、当事務所でお引き受けできるケース・できないケースを、はっきりとご案内します。

ご自身の状況がどれに当てはまるかを確認しながら、お読みください。

財産分与の名義変更とは

財産分与とは、離婚にあたってご夫婦の財産を分ける手続きです。

不動産の名義変更（登記）は、「誰が何を取得するか」の取り決めが済んでから行います。

つまり、登記は取り決めの“結果”を反映する手続きであり、「どう分けるか」を決める段階とは、はっきり分けて考える必要があります。

この違いが、当事務所でお引き受けできるかどうかの分かれ目になります。

お引き受けできるケース（取り決めが確定し、書面がある場合）

名義変更をお引き受けできるのは、財産分与の取り決めが確定し、それを示す書面がある場合です。

具体的には、次のいずれかです。

いずれの場合も、対象となる不動産の名義人ご本人にご関与いただくことが前提となります。

3つ目のケース（離婚成立後・私的な合意書のみ）は、名義人ご本人との面談ができることが必須の条件となります。

お引き受けが難しいケース

一方で、次のような段階では、当事務所では対応いたしかねます。
冷たくお断りしたいわけではなく、法律上の理由によるものです。

これらは、不動産の名義変更（登記）ではなく、「どう分けるか」という法律相談にあたります。

分け方についての助言は弁護士の業務であり、司法書士がお受けすることは法令（弁護士法72条）で認められていません。

離婚成立前の財産分与や「どう分けるか」のご相談は、法令上の制約により当事務所では対応できません。
その場合は、提携弁護士をご紹介します。

該当する場合は、無理に当事務所で進めるのではなく、提携する弁護士をご紹介します。

専門家に相談していただくことが、結果的にお客様ご自身の利益を守ることにつながるためです。

本人確認について

登記手続きの性質上、対象となる不動産の名義人ご本人に、初回から直接ご確認をさせていただきます。

ご本人の関与が確認できない場合は、お手続きを承ることができません。

これは、なりすましや、意図しない名義変更を防ぎ、お客様ご自身を守るための確認です。

よくあるご質問

離婚前ですが、先に名義を変えておけますか?

離婚成立前の財産分与に関するご相談は、法令上の制約により、当事務所では対応できません。まずは弁護士へのご相談をおすすめします（提携弁護士をご紹介できます）。

相手とまだ話がついていませんが、有利な分け方を教えてもらえますか?

分け方についてのご相談は弁護士の業務にあたるため、当事務所ではお受けできません。取り決めが済み、書面が整った段階で、あらためてお声がけください。

口約束だけで、書面がありません。

名義変更には、取り決めの内容を示す書面が必要です。できれば裁判所の書面や、弁護士が作成した協議書のご準備をおすすめします。まずはお持ちの状況をお聞かせください。

次のいずれかの書面をお持ちの方は、ご相談ください