不動産名義変更でこのような方は
ぜひ当事務所に相談ください
- 不動産を相続したので、名義変更（相続登記）したい
- 元気なうちに配偶者や子に不動産を贈与したい。
- これから離婚するので、夫婦共有名義の自宅を売却したい。
- 既に離婚したので、早めに自宅の名義変更を済ませておきたい。
- 住宅ローンの借り換えを考えている。（返済による抵当権抹消を含む）
土地・建物の不動産登記（名義変更等）
弊所ホームページをご覧の皆様、枚方の司法書士 尾花健介と申します。
枚方市、寝屋川市、香里園、樟葉、守口市、門真市、四条畷市、東大阪市など、枚方を中心とした関西地域の方へのご案内です。
不動産（土地・建物）を買ったり、贈与を受けたり、相続された方へ。
名義変更（登記）は大切な権利ですので、名義変更（登記）は専門家である私たちにお任せ下さい！
土地建物の名義変更登記
3つの大切なこと
その１
登記（名義変更）は義務ではありませんが、登記をしていないと不利益が発生します。
その２
当事者同士で不動産譲渡の合意が済んでいても、登記名義までが完了していないと、第三者に譲り受けた権利を主張できません。
その３
司法書士は登記の専門家です。知識と経験豊富な当事務所が、登記手続を代行いたします。
土地・建物の登記の費用（報酬目安）
各種登記手続に必要な書類一式の作成、必要により金融機関との打合せ、登記申請まで一括して代行します。
| 種別 | 基本報酬 （消費税別） | 備考 |
|---|---|---|
| 所有権移転（名義変更） | 50,000円～ | 事案により別の登記（住所変更、抵当権抹消（変更）等）が必要になることがあります。 |
| 住宅ローンの借り換え | 65,000円～ | 事案により別の登記（住所変更等）の登記が必要になることがあります。 |
| ※抵当権抹消（変更）登記 | 20,000円～ | 名義を変更する不動産に抵当権が設定されている場合に必要です。 |
- 住宅用家屋証明書を取得時は別途報酬につき、8,000円（税別）
- 不動産登記申請時の登録免許税、登記情報、固定資産評価証明書等の各種発行手数料、印紙代、郵送料等の実費
ご相談・お問い合わせ
手続概要を、より詳しくお知りになりたい方は、以下もご覧ください。
不動産登記（名義変更）の対抗要件、権利は先に登記をした人が優先されます
まず常識的に考えて、不動産（土地、建物、マンション）の権利（所有権）は形あるものではなく、それら土地や建物を物理的に持ち歩くことも出来ません。
仮に、赤の他人から「これは自分の土地だ」などと主張されてしまった場合に、『そんなワケがないだろう、コレは私の土地だ！！』と的確に反論するためには、その相手の主張よりも先に、登記簿上の不動産名義を変更を実施しておく必要があります。
「この不動産は自分のもの」という人が複数出て来てしまった場合、その物件について登記名義人となっている人だけが、真実の名義人（所有者）として権利を主張できるからです。（これを登記の対抗力 ※民法１７７条 といいます。）
そのため、例え個人間の法律行為であったとしても、売買、贈与や離婚による財産分与で不動産を取得した場合には必ず登記をしてください。
この点は、他の権利主張者とのスピード勝負となりますので、登記手続きも迅速さが要求されます。
私たちは、登記の専門家として迅速、正確、確実に登記申請を行い、あなたの財産を守るお手伝いをします。
不動産権利が変更されると同時に、
不動産（土地・建物）の名義変更（不動産登記）申請が必要です。
※相続登記は別
01
売買
不動産業者を介してのマンション、戸建て住宅の売買や、知り合いやご近所同士でする土地建物の売買があります。
不動産業者の仲介がある場合はもちろん、知り合い同士での売買についても、必要な書類一式の作成から登記まで代行いたします。
02
生前贈与
財産を無償で譲渡することを“贈与”といいます。
贈与税基礎控除額の範囲内での贈与をする場合や、特例（夫婦間特例、相続時精算課税制度）等による非課税での贈与するパターン、又は、相続税対策としてあえて贈与税を納める贈与を実施する場合など、様々な様態があります。
司法書士は、税に関する個別具体的な相談までは法律上（※税理士業法上）できませんが、弊所では、必ず提携税理士と事前に事案検討を進めたうえで、税金のリスクを確認させていただきましてから、登記申請を実施させていただきます。
※ 生前贈与の詳しい手続きは、こちらの記事をご参照ください。
主な不動産生前贈与の方法（4種類）
- 贈与税の配偶者控除を利用して、自宅名義を配偶者に変更
婚姻期間が２０年以上の夫婦間の居住用不動産の贈与は、2110万円まで非課税になります。相続税対策としては有用ではないと考えれていますが、長年連れ添った配偶者への感謝の気持ちを表す方法として、利用されています。 - 相続時精算課税制度の利用で、自宅名義を子どもに変更
６０歳以上の父母祖父母から２０歳以上の子孫への生前贈与を行う場合は、2500万円まで非課税で贈与できます。
ただし、この制度を利用し贈与した財産は、将来の相続税の課税対象となります。
一度この制度を利用すると、暦年課税（毎年110万円の基礎控除）が利用できなくなります。 - 基礎控除額110万円以内での贈与
110万円以下の価値での不動産一部贈与なら贈与税はかかりません。（ただし、110万円に分けて毎年贈与していると、総額につき贈与税が課せられる場合があります。） - 相続税額と贈与税額を勘案の上での生前贈与
贈与税を納めた上で生前贈与を行い、相続財産の全体額を減らすことにより、相続税の課税対象のボリュームを下げ、結果的に納めるべき税金の総額を少しでも抑える際に利用します。
03
離婚・財産分与
財産分与とは？
婚姻中に発生した財産を清算し、分配する手続を離婚による財産分与といいます。
財産分与の対象となるものは、夫婦が婚姻生活の中で築いた不動産・現金・預貯金などです。プラスの財産だけでなく、住宅ローンなどの債務も含まれます。（※結婚前から各個人が所有する財産、それぞれ各個人が実家の相続や贈与によって得た財産は財産分与の対象とにはなりません。）
離婚に際してのよくある自宅のお悩みです。ぜひご相談ください
- 財産分与で自宅の名義変更をしたい
- 夫名義の住宅ローンが残っているが、財産分与で自宅をもらって大丈夫？
- 夫婦共有名義なので自宅を売却清算し、現金とに変えてスッキリと分けたい。
離婚に伴う自宅の名義変更手続は、お早めに
離婚すると、元ご夫婦のお二人の生活は基本的に別居となりますので、当然、疎遠とになる上、連絡が取れなくなることがあります。
また、連絡が取れなくなる前に財産分与による名義変更をしておかないと、法律上の財産分与期限の２年が超過してしまったり、自宅が知らぬ間に他人名義になってしまうことも在ります。
酷い場合は、元配偶が、自分の知らない間に作った借金が原因で、いつの間にか不動産が、金融機関を差し押さえられたり、と思わぬトラブルになってしまうことさえあります。
自宅を財産分与する合意ができたら、速やかに不動産の名義変更手続きを進めるようにしてください。
離婚協議書の作成をお勧めします
財産分与、養育費、慰謝料などの取り決めは、離婚協議書を公正証書により作成することをお勧めします。相手方の支払いが滞った際に、裁判を経ずに直ちに相手方の財産を差し押さえることができますし、相手方への心理的なプレッシャーにもなります。
（※既に紛争性がある場合や、夫婦間のコミュニケーションが取りづらい場合であれば、提携先 弁護士への相談もお繋ぎ可能です。）
自宅売却をお考えの場合
婚姻中に購入した自宅を処分し、現金化した上で分けたいとの理由から、自宅売却をお考えの場合でも、不動産売却については、譲渡所得税等の税金リスクや、残存した住宅ローン等をどの様に処理するかの問題も絡んできますので、どこに相談したらいいかわからない方も多いのではないでしょうか。
私たちは、他の専門家とも連携し、不動産売却に必要な手続をサポートしておりますので、安心しておまかせください。
04
住宅ローンを借り換えた時、完済したとき土地建物の名義人が死亡したとき
現在の住宅ローンの金利が高いなどの理由で、現在の住宅ローンの残債務を他の銀行から融資を受けて返済することを、住宅ローンの借り換えといいます。借り換えをする場合は、新規の住宅ローンの登記（抵当権設定）と現在の住宅ロ－ンの完済の登記（抵当権抹消）をしなければなりません。
※抵当権抹消の詳しい手続きは、こちらの記事をご参照ください。
これは、名義変更の登記のようにした方がいいですよ、というものではなく、司法書士による抵当権設定登記がなければ住宅ローンは組めないという、金融機関が求めてくる絶対必要なものです。
05
土地建物の名義人が死亡したとき
相続人に名義変更する「相続」登記、遺言書により相続人以外の人に土地建物を贈与する「遺贈」の登記を申請し、名義変更を行います。
※ご相続の発生についてのご相談は、どうぞこちらをご参照くださいませ。
亡くなった方の戸籍謄本を全て取得し相続人を調査したり、遺言書が手書きの場合は、裁判所での手続（検認）が必要であったりと手続が煩雑です。
私たちは、相続・遺言の専門家として、土地建物の名義人死亡による名義変更手続を戸籍等の必要書類の取寄せから、遺産分割協議書作成、名義変更まで一括して代行します。
また、当事務所であれば、登記手続だけでなく各種契約書作成のほか、必要な手続を他の専門家と連携しながら、総合的にお手伝いさせていただくことも可能です。
まずは、お気軽にご相談ください。
よくある質問・よくあるトラブル
料金・費用トラブル
遺言が絡む相続登記の失敗事例
司法書士に相談すべき判断基準
